شاید یکی از کارهایی که علی رغم جذابیت هایی که دارد، فرد را بسیار خسته می کند، به دنبال خانه بودن است. یک خانه ای که بتواند تمام ویژگی های مورد‌نظر شما را داشته باشد، کار آسانی نخواهد بود.اگر خانه مورد نظر خود را انتخاب کردید و قصد کشیدن یک نفس راحت را دارید باید گفت با مراحل و چالش های بزرگتری رو به رو هستید. سند زدن ملک مورد نظر، مبایعه نامه، بنچاق، انتقال سند و در نهایت مراجعه به دفتر اسناد از مجموعه کارهایی است که باید در مسیر سند زدن ملک به انجام برسانید.

از این رو باید به تمام اطلاعاتی که در سند زدن ملک مورد نیاز شما است را توجه کنید. هر گونه اشتباه در مسیر سند زدن ملک می تواند برای شما به عنوان خری‌دار و فروشنده پشیمانی هایی را به بار بیاورد و دوباره کار شما سخت تر از هر وقتی شود.

مراحل معامله ملک

در معامله ملک فرد فروشنده و خریدار که دو طرف قرارداد هستند باید مراحل مختلفی را به ترتیب طی کنند تا به هدف خود برسند. یعنی خریدار با ملک خود دست یابد و فروشنده به میزان پول دریافتی.

این مراحل به ترتیب شامل موارد زیر هستند:

  • توافق
  • دریافت کد رهگیری
  • مراجعه نمودن به دفاتر رسمی ثبت سند توسط فروشنده

توافق; اولین راه پیش روی شما

در اولین راه از سند زدن ملک و یا معامله ملک توافقی است که باید بین دو طرف انجام گیرد. یعنی خریدار و فروشنده بین خرید و فروش ملک مورد نظر باید به نقطه اشتراک برسند و سپس بر اساس آن یک نوشته کتبی را ترتیب دهند. این نوشته تحت عنوان قول نامه شناخته شده است. نوشته هایی که در  این قول نامه درج می شوند، شامل حرف هایی است که بین دو طرف قرارداد زده شده و حال قصد مکتوب نمودن آن را دارند.

با تفاوت بین قول نامه و مبایعه نامه آشنا شوید

یکی از رایج ترین سوال هایی که در رابطه با معامله ملک پرسیده می شود تفاوت بین قول نامه و مبایعه نامه است. در جواب این سوال اولین چیزی که باید با آن آگاهی داشته باشید این است که قول نامه اسمی بوده که چند وقتی می باشد به مبایعه نامه تغییر داده شده است. عنوان جدید یک نام حقوقی برشمرده می شود. از این رو قول نام هیچگونه بار حقوقی را با خود به همراه ندارد. این بدان معناست که اگر بین دو طرف قرارداد بحث هایی پیش آید، به گونه ای که کار آن ها به دادگاه کشیده شود، در صورت وجود قول نامه نیز، مدرک محکمه پسندی در اختیار نبوده است. به همین علت بوده که قول نامه جای خود را به مبایعه نامه داده است.

موارد مختلفی در مبایعه نامه وجود دارند که تمامی آن ها باید به ترتیب پر و تکمیل شوند. این گزینه ها به شامل موارد زیر بوده اند:

  • مشخصات فروشنده
  • مشخصات خریدار
  • موضوع مورد معامله
  • مبلغ مورد معامله
  • زمان مورد معامله

مشخصات فروشنده ملک شامل مواردی همچون سجلی، آدرس، کدپستی، دو تلفن همراه و ثابت هستند.

مشخصات خریدار ملک نیز به طور کامل شامل موارد ذکرشده در مشخصات فروشنده است.

در رابطه با موضوع مورد معامله نیز باید دقت کنید که تمام اطلاعات جغرافیایی، ثبتی و هندسی را تکمیل کنید که منظور از نوع هندسی مساحت زمین و یا خانه مورد خرید است.

مبلغ معامله ملک نیز بر هیچ فردی به غیر از خریدار  و فروشنده آشکار نیست که در طریقه حساب نمودن آن قیمت واحد و قیمت کل سنجیده خواهد شد که مبلغ را باید به صورت ریال و تومان ثبت کنید.

زمان مورد معامله موارد گسترده تری را در بر می گیرد که به صورت زیر هستند:

  • زمان و چگونگی پرداخت مبلغ مورد توافق
  • مشخص نمودن زمان مراجعه به دفترخانه به منظور تنظیم سند

البته در رابطه با چگونگی پرداخت باید به این نکته اشاره کرد که منظور از آن این بوده که شخص خریدار چه مبلغی را در چه روزی با فروشنده تحویل می دهد که در کنار آن ها باید به شرایط تحویل نیز توجه شود.

البته یک مبایعه نامه می تواند گسترده تر از این حرف ها باشد ولی اگر پنج مورد ذکرشده در این قرارداد وجود نداشته باشد در آن صورت است که هیچ ارزشی پیدا نخواهد کرد.

البته در بسیار از مبایعه نامه ها موارد دیگری نیز ذکر می گردند که گفتن آن ها ضرورتی ندارد ولی به منظور خارج کردن مبایعه از حالت سستی و هدایت کردن آن به سمت شفافیت راهکارهای بسیار مناسبی بوده اند.

در ادامه با چند نمونه از این موارد ذکرشده خواهیم پرداخت:

پشیمانی از معامله ملک

گاهی اوقات پس از انجام قرارداد ممکن است یکی از طرفین اظهار پشیمانی نماید. در این صورت هر دو طرف باید این مورد را پیش بینی کرده و برای آن شروطی را تنظیم کرده باشند. به عنوان مثال در اکثریت مبایعه ها بیست و چهار ساعت زمان مورد نیاز بوده که تا فرد پشیمانی را خود اعلام کند. در غیر این صورت و با گذشت دو روز و اظهار پشیمانی فرد فروشنده این اجازه را دارد که تا مبلغی را به عنوان خسارت از خریدار دریافت نماید که این مبلغ دریافتی نیز باید در خود متن ثبت شده باشد.

منصوبات و ملزومات

یکی دیگر از مواردی که در متن مبایعه نامه ذکر می گردد منصوبات و ملزوماتی است که در هنگام خرید خانه می تواند در آن وجود داشته باشند که شامل لوازم خانه هستند.

این مورد از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. به گونه ای که باید به طور دقیق آن را در متن مبایعه نامه ذکر کنید. به عنوان مثال ممکن است شما یک خانه را با کابینت های آن پسندیده باشید ولی در هنگام نقل مکان به آن جا شاهد نبود آن ها باشید. از این رو تمام ملزومات باید در مبایعه ثبت گردند تا هیچگونه اختلافی بین دو طرف قرار دارد به وجود نیاید.

دریافت کد رهگیری; دومین مرحله از معامله ملک

دومین مرحله ای که در معامله ملک و تنظیم سند باید آن را به انجام برسانید، دریافت کد رهگیری است. علت دریافت این کد جلوگیری از هر گونه کلاهبرداری و سو استفاده می باشد.

به همین علت برای این کار باید به بنگاه های بسیار مطمئن بروید تا مبایعه نامه ای که توسط شما نوشته  شده است را در سیستم نرم افزاری مخصوص ثبت کنند.

برای اینکه کد رهگیری برای شما صادر شود نیاز است تا مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم مخصوص ثبت شوند.

از آنجایی که این سیستم به صورت سراسری است، فروشنده نمی تواند ملک خود را به چندین نفر به فروش برساند. به همین علت در هنگام ثبت، سیستم ارور داده و خبر از صادر کردن کد برای یک ملک دیگر را می دهد.

مراجعه نمودن به دفاتر اسناد رسمی; سومین و آخرین راه از تنظیم سند ملک

در روش سوم خریدار وظیفه خاصی را بر عهده ندارد این بار فروشنده باید کارهای مربوطه را در دفاتر اسناد رسمی به انجام برساند. فروشنده موظف است تا شناسنامه و اصل سند خود را به این گونه دفاتر بیاورد. پس از انجام این کار مسئول مربوطه لیستی از تمام مدارکی که برای تشکیل پرونده و تنظیم سند مورد نیاز هستند را به فروشنده تحویل می دهد تا در زمان مشخص بار دیگر به دفتر نامه اسناد رسمی مراجعه کند.

مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده و سند زدن خانه

برای اینکه عملیات تشکیل پرونده و تنظیم سند توسط فروشنده  با موفقیت به پایان برسد، نیاز به تهیه مدارکی است که در ادامه آورده خواهند شد.

  • سند مالکیت باید در دو قالب اصل و تصویر به دفتر ارائه داده شود.
  • در رابطه با بنچاق نیز فرد باید همین دو قالب را تهیه کند.
  • فروشنده و خریدار باید تصویر شناسنامه و کارت کلی خود را آماده نمایند.
  • تهیه دو قالب اصل و تصویر برای وکالتنامه از دیگر مدارک مورد نیاز است.

اگر در رابطه با بنچاق نمی دانید، بخوانید

بنچاق را می توان یک کاغذ به حساب آورد که به صورت A2 است و در آن اطلاعاتی باید درج شده باشند. این اطلاعات شامل مشخصات خریدار و فروشنده است. البته آدرس و تمام هزینه هایی که از سوی دو طرف پرداخته شده اند نیز باید در برگه بنچاق نوشته شوند.

بنچاق از اهمیت بالایی برخوردار بوده و به نوعی آن را تحت عنوان پیش نیاز سند می خوانند. البته بدون وجود آن نیز می توان فرآیند تنظیم سند را به آخر رساند. حتما نمونه ای از بنچاق در نزد دفترخانه نگهداری می شود که این می تواند با خود مزیتی را به دنبال داشته باشد. به گونه ای که اگر این مدرک سندی ثانویه شما گم شد با مراجعه به دفتر مربوطه می توانید کمک هایی را از آن ها درخواست کنید.

آشنایی با مفاصاحساب

مفاصا حساب نیز یکی از فرآیندهای مختلف است که در تنظیم سند باید انجام گیرد. در این کار مسئول دفترخانه باید وارد عمل شود. به گونه ای که با پرس  و جوهایی که از شهرداری، دارایی، بیمه و بخشداری انجام می دهد از بدهی داشتن و یا نداشتن سند اطمینان حاصل کند.

البته در گرو نبودن سند بسیار حائز اهمیت است که می توان این کار را به صورت اینترنتی انجام داد. همچنین اگر مک شما در طح های ساخت و ساز شهرداری قرار گرفته باشد، معامله مورد نظر انجام نخواهد شد.

انتقال سند; پیچیده شیرین

بعد از گذراندن سه مرحله مختلف در معامله نوبت به انتقال سند ملک می رسد تا پرونده آن بسته شود. در این کار فروشنده و خریدار باید در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا کنند و تاریخ آن نیز همانی بوده که در مبایعه نامه ذکرشده است.

نکته ای که در رابطه با انتقال سند وجود دارد این است که اگر فرد فروشنده زودتر به دفترخانه آمد ولی خبری از خریدار نباشد، وظیفه اوست که تا پایان کار اداری منتظر نشیند. اگر باز هم هیچ خبری نشد از دفترخانه گواهی ای تحت عنوان عدم حضور فرد خریدار دریافت می نماید.

همچنین اگر بعد مدت ها نیز فروشنده قادر به برقراری ارتباط با فرد خریدار نبود می تواند به دادگاه مراجعه کند و با گزینه پشیمانی که در مبایعه نامه نوشته شده بود، اظهار دریافت خسارت نماید.

البته در هنگام حضور در دادگاه فرد فروشنده موظف است تا تمامی مدارک مورد نیاز شده را با خود به همراه داشته باشد و در کنار آن استعلام هایی که از مراکز شهرداری، دارایی و بیمه گرفته شده اند باید تحویل قاضی داده شوند.

هزینه تنظیم سند ملک; رسیدن به روزهایی رویایی

وقتی که شخصی یک ملکی را برای خود برمی گزیند و اقدام به خرید آن می کند، روزهایی رویایی را در سر دارد. زیرا صاحب مکانی شدن، به خصوص برای اولین بار، می تواند لذت بالایی را داشته باشد.

از آن جایی که هزینه تنظیم سند در مراحل پایانی کار قرار دارد، فرد را بسیار مشتاق به انجام و پرداخت هر چه زودتر آن می کند. برای اینکه یک خانه با موفقیت سند زده شود باید هزینه های زیر در نظر گرفته شوند:

  • از آن جا که مبایعه نامه در سامانه مورد نظر باید ثبت شود، دفتری که معاملات مربوط به ملک اولیه را انجام داده است پنج درصد از کل قرار داد را برای خود خواهد برداشت.
  • همچنین اگر در رابطه با ملک خلافی، نوسازی و یا پسماند وجود داشته باشند، فروشنده موظف به پرداخت هزینه به شهرداری است.
  • هزینه دفتر خانه نیز از دیگر هزینه های موجود است که باید به صورت کاملا مساوی توسط فروشنده و خریدار پرداخت شود.

جمع بندی

با توجه به نکاتی که در رابطه با تنظیم و انتقال سند ملک گفته شد، به طور حتم به این موضوع آگاهیت یافتید که تا چه اندازه از اهمیت بالایی برخوردار بوده اند. پس به تمامی آن ها دقت کنید و توجه خود را به سمت مبایعه نامه دو برابر نماییدشما همچنین می‌توانید از مشاوره حقوقی خرید ملک گروه راشا که در حین معاملات ملکی  همراه و مشاوره شما خواهند بود کمک بگیرید.

شما به عنوان خریدار ملک پس از اینکه تمامی مبلغ را پرداخت کردید، همچنین فروشنده تمام بدهی های موجود را پرداخت کرد، در آن صورت می توانید پا به زمین و یا خانه خود بگذارید.