خرید ملک بدون سند از جمله مشکلاتی است که بیشتر در هنگام بحران گرانی مسکن و بدلیل تمایل افراد به خرید ملک های زیر قیمت، با آن مواجه می‌شویم. در این مقاله تصمیم داریم نکاتی که در خرید ملک بدون سند لازم است بدانیم را برای شما شرح دهیم.

مشکلات خرید ملک بدون سند از مسائلی است که گریبانگیر افراد می‌شود. بعضی از افراد در بعضی از مواقع به هر ترتیبی خواهان خانه دار شدن هستند،  املاک بدون سند به علت قیمت به مراتب پایین تر نسبت به خانه ها و املاک دارای سند رسمی، وسوسه انگیز تر هستند.

معمولا خریداران مصرفی  و کسانی که تمایل به خرید و فروش متعدد ندارند تمایل دارند خانه‌ای با پایینترین قیمت و بهترین شرایط پیدا کنند. بعضا مواردی به آنها معرفی می‌شود که منطبق با خواسته های خریداران می باشد, در نگاه اول ممکن است تصور شود که ملک به علل گوناگون مثل نیاز فوری فروشنده به پول زیر قیمت گذاشته شده اما در هنگام معامله و با بعد از پرداخت بیعانه متوجه شوند که ملک بدون سند است و پیشنهاد مالک یا مشاور معامله املاک به صورت قولنامه ای است.

تعریف سند

در ماده 1284 قانون مدنی ایران سند، نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. همانطور که در تعریف آن مشخص است سند دارای ویژگی‌ و شرط‌هایی می‌باشد که اگر یکی از آن‌ها را نداشته باشد نمی‌توان به آن سند گفت. اولین ویژگی آن نوشته بودن است؛ هر گونه نوشته بر روی سنگ، کاغذ، پارچه و … قابلیت تبدیل شدن به سند را دارا می‌باشند. ویژگی دیگری که در تعریف آن نیز ذکر شد قابلیت استناد به سند است؛ بدین معنی که اگر برای اثبات ادعا یا دفاع از ادعای کسی خواستیم از سند استفاده کنیم بر اساس قانون، نوشته توان اثبات ادعای ما را داشته باشد. بنابراین همانطور که گفته شد هر چیزی که به صورت کتبی و نوشته نباشد، سند نیست و همچنین باید بر اساس قانون ادعای ما را ثابت کند. یکی از فواید استفاده از سند ثبت وقایعی است که در آن گفته می‌شود.

انواع سند

ماده 1286 قانون مدنی سند را دو قسم سند رسمی و سند عادی تعریف کرده است. این دو نوع تفاوت‌های عمده‌ای با یکدیگر دارند. یکی از این تفاوت‌ها این است که همواره نسبت به سند عادی می‌توان ادعای انکار و شک کرد ولی سند رسمی اینطور نیست. حال ممکن است این سوال پیش بیاید که سند، چگونه رسمی می‌شود؟ برای پرسش به این سوال به قانون مدنی مراجعه می‌کنیم؛ طبق این قانون، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و یا سایر مامورین رسمی، تنظیم شده‌باشد، رسمی است. در مقابل هر سندی که شرایط فوق را دارا نباشد سند عادی می‌گویند. بنابراین سند رسمی از اعتبار و قدرت بالاتری نسبت به سند عادی برخوردار می‌باشد.

چه ملک هایی قولنامه‌ای معامله‌ای می‌شوند؟

به طور کلی ملک هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه ای و بدون سند معامله می‌شود. مواردی مانند خلافی ساختمان در قسمت های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز  و … باعث می شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار بگیرد و در نتیجه سند رسمی اخذ کند. البته عواملی مانند قرار گرفتن در طرح های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و …) وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر باید تخریب شود. یک عامل دیگر شامل ملک هایی می شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده اند و در این حالت نیز باید ملک مورد نظر تخریب شود.

ملک بدون سند

برای اطلاع پیدا کردن سند دار بودن یا بدون سند ملک باید چه اقدامی انجام بدیم

بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به تخریب ملک وجود دارد یا خیر  و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد. یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.

خرید و فروش‌ ملک بدون سند

در بعضی مواقع خریداران ملک بدون سند صرفا با استناد به یک دست‌نوشته که به امضای دو شاهد رسیده و سندی که نامعتبر برای مراجع  قضایی محسوب می‌شود، اقدام به خرید می‌کنند که ممکن است باعث بروز مشکلات حقوقی زیادی برای آن ها اتفاق بیفتد.

بیشتر معاملات املاک مخصوصا در شهرهای بزرگ با تنظیم مبایعه نامه درمحل  مشاورین املاک انجام می‌شود که همین موضوع باعث میشود مسائل قانونی و حقوقی مربوطه و لازم در خرید ملک رعایت شود و از مسائل و مشکلات بعدی وکلاهبرداری های ناشی از آن کاسته شود.

موارد تخلف در خصوص فروش ملاک بدون سند در آپارتمان های نوساز و واحد های پیش فروش  شده بیشتر صورت می‌گیرد.

طبق قانون جدید پیش فروش ساختمان انجام معامله پبش فروش و پیش خرید ملک بدون سند فقط با تنظیم سند رسمی در دفتر خانه  اسناد رسمی  امکان پذیر شده است که این موضوع از فروش یک ملک به چند نفر همزمان جلوگیری می‌کند.‎

حاشیه شهرهای بزرگ مناطق پر خطر در خرید ملک بدون سند

مرز محدوده شهر را کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی مشخص می کند. بنابراین هر ملکی داخل این مرز باشد محدوده شهر و ملک های خارج از این مرز را حاشیه شهر می نامند. گاهی اوقات افراد این امر را نادیده میگیرند و اقدام به ساخت و ساز غیر قانونی می کنند. از آنجایی که برای این مناطق در شهرداری‌ها هیچ گونه بودجه ای تعریف نشده است ؛ خدماتی نیز از شهرداری دریافت نمی کنند. این املاک به صورت قولنامه ای و خرید ملک بدون سند رسمی معامله می شوند و لازم است تا خریداران ملک دقت لازم را به عمل آورند تا خسارتی متوجه آنان نشود

بالاخره قولنامه ای بخریم یا خیر؟

آنچه مسلم است خرید  ملک دارای سند رسمی  در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که گاهی می توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه ای با قیمت بسیار پایین تر اما قولنامه ای خرید یا برخی مناطق که اصلا ملک سندداری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامه ای هستید. اگر دراین شرایط قرار گرفتید، تلاش کنید نکات حقوقی و قانونی مربوط به قولنامه را به خوبی بشناسید و استعلام های مربوطه (در بالا ذکر شد) را از شهرداری منطقه اخذ کنید ودر بهترین حالت هنگام عقد قرارداد از مشاوران حقوقی و یا وکلای رسمی دادگستری یاری بگیرید. اگر تمام نکاتی که در این مقاله برای شما عنوان کردیم را به کار بگیرید احتمال ضرر و زیان شما به حداقل می رسد.

برای سنددار کردن یک ملک بدون سند به کجا باید مراجعه کرد؟

اگر شما جزء افرادی هستید که قصد خرید ملک بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریده و معامله کرده‌اید، هم می‌توانید برای خانه خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در مورد هزینه اخذ سند خانه و هزینه سند برای خانه قولنامه‌ ای هم اطلاعاتی داشته باشید.
برای دریافت سند باید به هیئت حل اختلاف مراجعه کنید. می‌توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آنها مراجعه کنید.

روش قانونی سنددار کردن ملک بدون سند رسمی به چه صورت است؟

اگر شما از جمله افرادی هستید که یک تجربه خرید ملک بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریده و معامله کرده‌اید، نگران نباشید. شما هم می‌توانید به راحتی برای خانه خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در مورد هزینه گرفتن سند ملک و هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه‌ای هم اطلاعاتی به دست آورید.
در ادامه برای دریافت سند باید راهی هیئتی شوید که در این مورد تصمیم گیری می‌کنند. منظور از هیئت، هیئت‌های حل اختلاف است که می‌توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، مراجعه کنید.

آنها تکلیف سنددار شدن ملک شما را مشخص خواهند کرد. شما باید در این هیئت‌ها حضور یابید و دلایل نداشتن سند را بازگو کنید. اعضا نیز دلایل شما را می‌شنوند و با بررسی شرایط و مقررات  در ادامه تحقیقات لازم را انجام می‌دهند تا صحت گفته‌های شما مشخص شود. البته نظر یک کارشناس هم در این مورد مهم است و بعد از دریافت نظر کارشناس است که رای  صادر خواهد شد.
این هیئت‌ها متشکل از یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائم‌‌مقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان است. این هیات یک دبیر هم دارد که قبل از رسیدگی هیئت، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کرده و گزارش می‌دهد.
وقتی رای صادر شد، هیات آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند. اداره ثبت اسناد آن محل نیز باید این رای را در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می‌شود.

آیا همه املاک قابلیت سنددار شدن دارند

خیر. مواردی وجود دارد که قانون نمی‌تواند ملک را سند دار کند که دو دسته به شرح زیر می‌باشند:

  • مفقودالاثر شدن مالک
  • فوت مالک و حداقل یک نفر از وارثین وی

در صورت وجود یکی از شرایط فوق امکان دریافت سند برای ملک وجود ندارد.

در صورتی که یکی از شرایط گفته شده وجود داشته باشد، امکان سنددار کردن یک ملک وجود نخواهد داشت.
بعد از اینکه این هیئت در مورد این ملک فاقد سند بررسی‌های لازم را انجام دادند، نتیجه اعلام می‌شود. ممکن است فردی به نتیجه رای اعتراض کند که البته قانون برای افراد حق اعتراض در نظر گرفته است. فرد می‌تواند فقط تا ۲ ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید لازم را دریافت کند. گفته شده که فرد بعد از اعتراض مدت یک ماه هم وقت دارد تا دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت ثبت باید منتظر رای دادگاه بماند.
اما در صورتی که فرد در مهلت تعیین شده اقدام نکند یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست را به دادگاه عمومی تحویل ندهد، اداره ثبت سند، مالکیت را صادر خواهد کرد؛ البته در این زمان هم باز فرد می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.

هزینه‌ دریافت سند برای املاک بدون سند چقدر می‌باشد

برای دریافت سند املاک بدون سند خود باید هزینه‌هایی شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند را بپردازید. علاوه بر پرداخت هزینه صدور سند، معادل 5 درصد ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، به حساب خزانه داری کل کشور واریز می‌شود. اگر ملک هیچ سندی نداشته باشد، مابه التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه نیز به حساب خرانه داری واریز می‌شود.

در پایان

در این مقاله با بررسی املاک بدون سند و همچنین نحوه سنددار کردن این املاک سعی کردیم آگاهی‌های لازم در این زمینه را به شما بدهیم. همانطور که گفته شد بهترین کار، خرید املاک دارای سند است. اما با در نظر گرفتن نکاتی بسیار ساده می‌توان ملک قولنامه‌ای خرید و همچنین از سواستفاده افراد سودجو جلوگیری کرد. داشتن مشاور خرید ملک که می‌تواند شمارا در خرید یک امن یاری کند و مراجعه به  مراجعه به شهرداری و تحقیقاتی از این قبیل در خرید ملک بسیار مهم و ضروری می‌باشد. امید است با مطالعه این مقاله، بتوانید معاملاتی با خیال آسوده انجام دهید.